La declaración de obra nueva es la escritura pública con la que el propietario de un terreno hace constar ante notario que ha construido o ampliado una edificación, para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Se otorga con la certificación de un técnico competente y tributa por actos jurídicos documentados.
En esta guía verás cuándo conviene hacerla, qué diferencia hay entre la obra nueva en construcción, terminada y antigua, qué documentos pide el notario, qué certifica el arquitecto y cuánto se paga en la Comunitat Valenciana tras la bajada del impuesto en junio de 2026.
En una obra nueva terminada, la pieza técnica del expediente es el certificado final de obra que firma la dirección facultativa. El notario no puede autorizar la escritura sin una certificación que acredite que el edificio se ha terminado conforme al proyecto, y ese documento es el que normalmente cumple esa función.
¿Para qué sirve declarar la obra nueva?
Declarar la obra nueva sirve para que el Registro de la Propiedad refleje lo que de verdad existe sobre la finca. Hasta que se inscribe, el registro solo conoce un solar: la casa, la nave o la ampliación no constan, y a efectos registrales es como si no se hubieran construido.
Esa diferencia entre la realidad y el registro se nota en cuanto se quiere hacer algo con el inmueble:
- Vender: se transmitiría un solar, no una vivienda.
- Hipotecar: el banco valora y grava lo que está inscrito.
- Dividir en viviendas independientes: la división horizontal exige que la obra conste antes.
- Heredar o repartir: los herederos reciben lo que aparece en el registro y tendrán que declarar la obra ellos.
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
No hay una norma que obligue a otorgar la declaración de obra nueva en un plazo concreto después de construir. La inscripción en el registro es voluntaria en España. En la práctica, sin embargo, es un paso que tarde o temprano hay que dar: sin él no se puede vender, hipotecar ni dividir la edificación, y el problema pasa a los herederos si no se resuelve.
Cuanto más tiempo pasa, más se complica. Una obra con licencia y certificado final se declara con su documentación ordinaria; si esos papeles se pierden o la obra se modificó después, hay que acudir a la vía de la obra antigua, que tiene sus propios requisitos.
Tipos de escritura de obra nueva
La ley distingue tres supuestos, regulados en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015):
| Tipo | Cuándo se usa | Documento técnico | Apartado |
|---|---|---|---|
| En construcción | La obra está empezada. Es la vía habitual para financiar la construcción con un préstamo hipotecario. | Certificación de técnico competente de que la descripción de la obra se ajusta al proyecto con licencia | Art. 28.1, párrafo primero |
| Terminada | La obra ha acabado con licencia. También sirve para cerrar una declaración en construcción otorgada antes. | Certificación de técnico competente de que la obra ha finalizado conforme al proyecto | Art. 28.1, párrafo segundo |
| Antigua o por antigüedad | Edificaciones sin licencia o sin documentación sobre las que ya no cabe ordenar la demolición porque ha pasado el plazo legal | Certificación del ayuntamiento o de técnico competente, acta notarial o certificación catastral con la fecha de terminación | Art. 28.4 |
Quien declara una obra en construcción tiene que completar después el trámite con un acta o escritura de finalización de obra, aportando la misma documentación que exige la obra terminada.
Qué se necesita para hacer una declaración de obra nueva terminada
Para autorizar una declaración de obra nueva terminada, el notario exige la certificación del técnico y los documentos que acrediten que la edificación puede entregarse a sus usuarios y destinarse al uso previsto. En una vivienda eso se traduce en esta lista:
- Título de propiedad del terreno.
- Licencia de obras o título habilitante equivalente.
- Certificación de técnico competente de que la obra ha terminado conforme al proyecto, que en la práctica es el certificado final de obra visado.
- Licencia de primera ocupación o, en la Comunitat Valenciana, la declaración responsable de primera ocupación con el justificante de haberla presentado.
- Seguro decenal, salvo en los casos de exención.
- Libro del edificio.
- Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
- Coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Las coordenadas son el requisito que más sorprende a quien declara por primera vez. No basta con la superficie construida: el registro necesita saber en qué punto exacto de la parcela está la edificación, y esa información la aporta el técnico con un plano georreferenciado.
El seguro decenal y el autopromotor
El seguro decenal cubre durante 10 años los daños que afecten a la estructura del edificio, y la Ley de Ordenación de la Edificación impide autorizar e inscribir escrituras de obra nueva de viviendas sin acreditarlo. La excepción es el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, que queda exento.
Esa exención tiene letra pequeña. Si el autopromotor vende la vivienda antes de que pasen los 10 años, tiene que contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere de forma expresa. Conviene saberlo antes de declarar, porque condiciona una venta futura.
La obra nueva antigua o por antigüedad
La declaración de obra nueva antigua permite inscribir edificaciones sobre las que la administración ya no puede ordenar la demolición porque ha transcurrido el plazo para restablecer la legalidad urbanística. El artículo 28.4 admite cuatro medios para acreditar la fecha de terminación, sin preferencia entre ellos: certificación del ayuntamiento, certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica.
La escritura incluye la manifestación del propietario de que no conoce ningún expediente de disciplina urbanística que pueda acabar en demolición, y el registrador comprueba que no existe. Una vez inscrita, el registro comunica la inscripción al ayuntamiento, que puede hacer constar la situación urbanística de la obra con una nota al margen.
Declarar por antigüedad no legaliza la edificación. Si incumple el planeamiento, queda inscrita pero en situación de fuera de ordenación, con limitaciones para ampliar o reformar.
Plazos en la Comunitat Valenciana
En la Comunitat Valenciana, el plazo para que la administración ordene restablecer la legalidad urbanística es de 15 años desde la LOTUP, en vigor desde el 20 de agosto de 2014; la ley anterior, la Ley 16/2005, fijaba 4 años. Desde la reforma de la Ley 9/2019, se aplica el plazo de la ley vigente en la fecha en que terminó la obra.
Esto deja tres escenarios. Las obras terminadas antes del 20 de agosto de 2010 agotaron su plazo de 4 años antes de que llegara la LOTUP. Las terminadas después se miden con el plazo de 15 años. Y las levantadas en zonas verdes, viales, espacios libres, dotaciones públicas, dominio público o suelo no urbanizable protegido no tienen plazo: ahí la demolición puede ordenarse siempre.
Los registros valencianos no siempre aplican estas reglas de forma uniforme. La Dirección General de Seguridad Jurídica resolvió en 2023 un recurso contra la suspensión de una obra antigua en Callosa d’en Sarrià precisamente por el plazo aplicable, y hay resoluciones posteriores sobre registros de Alicante. Antes de firmar, merece la pena que el técnico y el notario revisen qué plazo corresponde a la fecha real de terminación.
Qué certifica el arquitecto
El arquitecto certifica que la descripción de la escritura coincide con lo construido: superficie de parcela ocupada, superficie construida por plantas, número de plantas, uso y, cuando hay varias unidades, la descripción de cada una. El Real Decreto 1093/1997 detalla en su artículo 49 qué debe contener esa certificación, y un certificado que no permita identificar la obra con la finca registral es motivo habitual de suspensión.
En una obra terminada con dirección facultativa, esa certificación sale del certificado final de obra. En una obra antigua el trabajo es distinto: no hay proyecto que comparar, y el técnico tiene que visitar la edificación, medirla, contrastarla con el catastro y con ortofotos de distintos años, y fijar una fecha de terminación que resista la revisión del registrador. Puede firmarlo un técnico que no haya dirigido la obra ni redactado el proyecto.
Cómo se tramita, paso a paso
- Reunir la documentación de la lista anterior según el tipo de declaración.
- Encargar la certificación técnica, con la descripción de la edificación y las coordenadas georreferenciadas.
- Firmar la escritura ante notario, que comprueba los requisitos del artículo 28 antes de autorizarla.
- Pagar el impuesto de actos jurídicos documentados con el modelo 600 en la Agència Tributària Valenciana, dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.
El notario comunica la escritura al Catastro, de modo que el alta de la edificación en el catastro no requiere un trámite aparte del propietario.
¿Cuánto se paga por una declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva tributa por actos jurídicos documentados sobre el coste real de ejecución de la obra. En la Comunitat Valenciana, el tipo general de AJD bajó del 1,5 % al 1,4 % para las escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026, por la Ley 5/2025 de la Generalitat.
Con ese tipo, una vivienda con un coste de ejecución de 200.000 euros paga 2.800 euros de AJD. A esa cifra se suman los aranceles del notario y del registro, que se calculan sobre el valor declarado con las escalas del Real Decreto 1426/1989 y del Real Decreto 1427/1989, y los honorarios del técnico por la certificación.
¿El valor de la obra nueva incluye el terreno?
No. La base del impuesto es lo que costó construir, no el valor del suelo ni el precio al que se podría vender la vivienda terminada. En una obra antigua, la base es el coste de ejecución en el momento en que se construyó, sin actualizarlo a la fecha de la escritura, según el criterio de la Dirección General de Tributos en su consulta V0506-20.
Declarar un coste de ejecución por debajo del real para pagar menos sale caro: la administración tributaria puede comprobar ese valor, y un coste de construcción bajo reduce el valor de adquisición que se tiene en cuenta en el IRPF cuando se vende la vivienda.
Fuster Arquitectos: la parte técnica de tu escritura
En Fuster Arquitectos llevamos más de 40 años trabajando en Elche y en la provincia de Alicante, y preparamos tanto la documentación de las obras que dirigimos como los certificados de obra antigua para viviendas que nunca se llegaron a declarar: medición, plano georreferenciado, fecha de terminación documentada y descripción que encaje con la finca registral.
Si tienes una vivienda terminada sin inscribir o vas a empezar una obra y quieres dejar resuelta la escritura desde el principio, habla con un arquitecto para declarar una obra nueva en Elche.