El libro del edificio es el conjunto de documentos gráficos y escritos que recogen toda la información técnica, administrativa y jurídica de un edificio: cómo se proyectó y construyó, qué materiales e instalaciones tiene y cómo debe mantenerse. Funciona como el historial completo del inmueble y su entrega es obligatoria para la obra nueva desde la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999.
Alrededor de este documento se mezclan dos conceptos que conviene separar desde el principio: el libro del edificio de obra nueva y el libro del edificio existente (LEEx), que son distintos y responden a finalidades diferentes. En esta guía explicamos qué es cada uno, qué documentación incluyen, cuándo son obligatorios, quién los redacta y cómo conseguir una copia. Si necesitas elaborarlo o recuperarlo para tu inmueble, en Fuster Arquitectos lo gestionamos dentro de nuestros servicios de ingeniería en Elche.
Qué es el libro del edificio
El libro del edificio es la memoria técnica y administrativa del inmueble. Recoge la documentación de la obra ejecutada y las instrucciones para usar y mantener correctamente el edificio a lo largo de su vida útil. Su finalidad es que cualquier propietario, comunidad o técnico pueda conocer cómo se construyó el edificio y qué cuidados necesita, sin depender de la memoria de quien intervino en la obra.
Está regulado por el artículo 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y desarrollado por la normativa de cada comunidad autónoma, que puede ampliar su contenido y sus formalidades. Por eso los requisitos concretos varían según dónde esté el edificio.
Qué contiene el libro del edificio
El contenido mínimo combina la documentación de la obra con las instrucciones de mantenimiento. Estos son los bloques habituales:
| Bloque | Qué incluye |
|---|---|
| Documentación del proyecto | Proyecto final de obra, memoria, planos y presupuesto |
| Documentación de la obra | Acta de recepción, certificado final de obra y licencias |
| Agentes intervinientes | Identificación de promotor, arquitecto, aparejador y constructor |
| Uso y mantenimiento | Instrucciones de uso y plan de mantenimiento de instalaciones |
| Garantías y seguros | Garantías de los elementos construidos y seguros asociados |
A medida que el edificio vive, este historial debe ir incorporando las reformas, inspecciones y operaciones de mantenimiento que se realicen. No es un documento que se archiva y se olvida, sino un registro vivo.
Libro del edificio de obra nueva y libro del edificio existente: no son lo mismo
Es la confusión más habitual, y conviene tenerla clara antes de encargar nada.
Libro del edificio de obra nueva
Es el que regula la LOE. Lo genera el promotor al terminar la construcción y lo entrega a los propietarios o a la comunidad junto con las llaves. Documenta cómo se ha construido el edificio y cómo debe mantenerse. Es obligatorio para las edificaciones de obra nueva.
Libro del edificio existente (LEEx)
Es un documento más reciente, regulado por el Real Decreto 853/2021. No documenta una obra nueva, sino que evalúa el estado de un edificio ya construido y define las mejoras posibles, sobre todo en eficiencia energética. Su gran utilidad práctica es que es requisito para acceder a buena parte de las ayudas europeas a la rehabilitación. Lo redacta un técnico competente tras inspeccionar el edificio.
Cuándo es obligatorio tener un libro del edificio
Para la obra nueva, el libro del edificio es obligatorio en toda España desde la entrada en vigor de la LOE en el año 2000, y se exige para todas las tipologías residenciales. Además, varias comunidades autónomas lo regulan con sus propios decretos y, en algunos casos, exigen su depósito en el Registro de la Propiedad o en el ayuntamiento como requisito para trámites posteriores.
El libro del edificio existente (LEEx) no es obligatorio con carácter general, pero sí resulta imprescindible cuando se quiere solicitar ayudas a la rehabilitación que lo exijan como documentación previa. En la práctica, muchas comunidades de propietarios lo elaboran precisamente para poder optar a esas subvenciones.
Quién redacta el libro del edificio
El libro del edificio de obra nueva lo coordina la dirección facultativa de la obra (arquitecto y arquitecto técnico), que reúne toda la documentación generada durante el proyecto y la construcción. El libro del edificio existente lo redacta un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) que inspecciona el inmueble, evalúa su estado y propone las actuaciones de mejora.
En ambos casos es un trabajo técnico que requiere acceso a la documentación de la obra y criterio profesional para interpretarla. No es un simple trámite administrativo que pueda rellenar cualquiera.
Cómo conseguir el libro del edificio
Si necesitas una copia del libro del edificio de tu inmueble, puedes solicitarla en varios sitios, según el caso: al presidente de tu comunidad de propietarios, que debería custodiar el original; al promotor, si la vivienda es relativamente reciente; al colegio de arquitectos o al ayuntamiento del municipio, donde en ocasiones queda depositado un ejemplar; o al Registro de la Propiedad, si la normativa autonómica obligó a archivarlo allí.
Si el edificio nunca llegó a tener libro del edificio, o si necesitas elaborar el libro del edificio existente para una rehabilitación, hará falta encargar su redacción a un técnico.
El libro del edificio en Elche y la Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana el libro del edificio se enmarca en la LOE y en la normativa autonómica de calidad de la edificación, con el Instituto Valenciano de la Edificación como referencia técnica habitual. Tanto para obra nueva como para la elaboración del libro del edificio existente de cara a una rehabilitación, lo recomendable es contar con un estudio que conozca la tramitación local y la documentación exigible.
En nuestro estudio de ingeniería y arquitectura en Elche redactamos y gestionamos el libro del edificio, tanto el de obra nueva como el existente para rehabilitación, reuniendo toda la documentación técnica y dejándolo listo para los trámites que correspondan. Si lo necesitas para tu inmueble, solicítanos el libro del edificio y te explicamos qué documentación hace falta en tu caso.